Fiscalité du crédit-bail immobilier : ce qu'il faut savoir

Le crédit-bail immobilier permet à une entreprise d'occuper un local professionnel sans en être immédiatement propriétaire, moyennant le versement de loyers et la possibilité de lever une option d'achat en fin de contrat. Sur le plan fiscal, le bien reste la propriété du crédit-bailleur pendant toute la durée du contrat : le crédit-preneur peut en principe déduire ses loyers, mais une partie d'entre eux — notamment la fraction correspondant au terrain — échappe à cette déduction. S'y ajoutent des règles spécifiques de TVA, une réintégration fiscale au moment de la levée d'option.

Cet article fait le point, étape par étape, sur la fiscalité du crédit-bail immobilier : ce qui est déductible pendant le contrat, ce qui se passe lors de la levée d'option, et les taxes locales qui s'appliquent.

Qu'est-ce que le crédit-bail immobilier ?

Le crédit-bail immobilier est un contrat de location d'un immeuble à usage professionnel, assorti d'une promesse unilatérale de vente au profit du locataire : à l'échéance, celui-ci peut lever une option d'achat et devenir propriétaire du bien.

Le contrat met en présence deux parties :

• le crédit-bailleur, qui reste juridiquement propriétaire de l'immeuble pendant toute la durée du contrat ;
• le crédit-preneur, qui occupe le bien pour les besoins de son activité et verse des loyers en contrepartie, avec la faculté (mais pas l'obligation) de l'acquérir à terme.

Ce qui distingue le crédit-bail d'une location professionnelle classique, c'est précisément cette option d'achat, assortie d'un prix de levée d'option fixé dès la signature du contrat. C'est ce prix, comparé à la valeur réelle du bien, qui va conditionner une bonne partie du traitement fiscal décrit plus loin.

Il existe également une variante particulière, le lease-back immobilier (ou cession-bail) : l'entreprise vend son propre immeuble à un crédit-bailleur, puis le reprend immédiatement en crédit-bail. Ce montage permet de dégager de la trésorerie tout en continuant à occuper les locaux.

Comment est imposé le crédit-bail immobilier pendant la durée du contrat ?

Côté crédit-preneur : la déduction des loyers

Pendant toute la durée du contrat, les loyers et redevances versés au crédit-bailleur constituent en principe des charges déductibles du résultat fiscal de l'entreprise locataire, à condition que le bien soit affecté à son activité professionnelle. Cette déduction vient réduire le bénéfice soumis à l'impôt sur les sociétés ou à l'impôt sur le revenu, selon le régime d'imposition de l'entreprise.

Il existe toutefois une limite importante, trop souvent négligée : la fraction des loyers correspondant au coût du terrain n'est pas déductible. La raison est simple — le terrain n'est pas un bien amortissable, et cette fraction de loyer doit donc être réintégrée au résultat fiscal.

Concrètement, une entreprise crédit-preneur dans le cadre d'un crédit-bail ne peut donc pas systématiquement déduire l'intégralité de ses loyers : une partie, correspondant au terrain, devra être réintégrée fiscalement. Les loyers afférents au terrain sont payés à la fin du contrat de crédit-bail. En pratique, les loyers seront donc réintégrés durant les dernières années du contrat de crédit-bail selon la valeur allouée au terrain. 

Côté crédit-bailleur : amortissement et produits imposables

Symétriquement, le crédit-bailleur inscrit l'immeuble à son actif et l'amortit selon les règles de droit commun applicables à ce type de bien. Les loyers qu'il perçoit constituent, de son côté, des produits d'exploitation imposables.

Quels sont les avantages fiscaux d'un crédit-bail ?

Le crédit-bail immobilier présente plusieurs atouts, fiscaux et financiers, qui expliquent son succès auprès des entreprises souhaitant se doter d'un local professionnel sans mobiliser d'apport important :

• la déduction des loyers du résultat imposable, dans les limites présentées ci-dessus, sans apport initial conséquent ;
• l'absence d'endettement bancaire classique inscrit au bilan pendant toute la phase locative, ce qui préserve la capacité d'emprunt de l'entreprise pour d'autres projets ;
• une TVA récupérable sur les loyers pour le crédit-preneur assujetti, dès lors que l'immeuble est affecté à une activité ouvrant droit à déduction ;
• une flexibilité de sortie : l'entreprise peut choisir de ne pas lever l'option d'achat si son projet évolue, sans être engagée à devenir propriétaire ;
• un financement à 100 % du bien professionnel, avec des loyers généralement calibrés sur la trésorerie disponible de l'entreprise.

Quels sont les inconvénients d'un crédit-bail ?

Ces avantages ont pour contrepartie plusieurs points de vigilance, qu'il est essentiel d'anticiper avant de signer un contrat de crédit-bail immobilier :

• la non-déductibilité de la fraction "terrain" des loyers, qui doit être réintégrée fiscalement durant les dernières années du contrat ;
• une réintégration fiscale complémentaire lors de la levée d'option, dont le calcul peut s'avérer complexe (voir plus loin) ;
• un coût global parfois supérieur, sur la durée totale du contrat, à celui d'un financement bancaire classique ;
• un engagement contractuel long, peu réversible sans pénalités en cas de sortie anticipée ;
• la nécessité, en pratique, de faire établir un tableau fiscal du contrat par un avocat fiscaliste avant la signature, pour anticiper précisément l'ensemble de ces effets.

TVA applicable pendant la durée du contrat de crédit-bail immobilier

Application de la TVA sur les loyers

Les loyers versés dans le cadre d'un crédit-bail immobilier sont, en principe, exonérés de TVA, s'agissant de locaux nus à usage professionnel. Toutefois, le crédit-baileur peut opter pour soumettre les loyers perçus à la TVA. 

Récupération de la TVA par le crédit-preneur

Cette TVA facturée par le crédit-bailleur est en principe récupérable par le crédit-preneur assujetti, sous réserve que l'immeuble soit affecté à une activité ouvrant elle-même droit à déduction. Un preneur exerçant une activité exonérée de TVA (certaines professions médicales, par exemple) ne pourra donc pas récupérer cette taxe dans les mêmes conditions.

Quelle fiscalité lors de la levée d'option d'achat ?

Le principe de la réintégration fiscale

Lorsque le crédit-preneur décide d'acquérir l'immeuble en levant l'option d'achat prévue au contrat, il en devient propriétaire — mais doit alors procéder à une réintégration fiscale d'une partie des loyers antérieurement déduits.

Le principe qui gouverne ce mécanisme est simple à énoncer, même si son application est technique : le crédit-preneur ne doit pas bénéficier, au global, d'une déduction supérieure à celle qu'il aurait obtenue s'il avait acheté l'immeuble directement dès l'origine du contrat. Le crédit-bail ne doit donc pas constituer, sur le plan fiscal, un moyen de déduire davantage qu'un achat classique.

Les éléments pris en compte dans le calcul

Le calcul de cette réintégration tient compte de plusieurs éléments :

• la valeur de l'immeuble au début du contrat de crédit-bail ;
• le prix payé pour lever l'option d'achat ;
• les amortissements théoriques que l'entreprise aurait pu pratiquer si elle avait acquis l'immeuble dès l'origine, au lieu de le prendre en crédit-bail ;
• les fractions de loyers déjà non déductibles au titre du terrain, décrites plus haut.

C'est la combinaison de ces quatre paramètres qui détermine, in fine, le montant que le crédit-preneur devra réintégrer à son résultat imposable au moment de la levée d'option.

Après la levée d'option : devenir propriétaire

Une fois l'option levée, l'immeuble entre à l'actif de l'entreprise, qui devient pleinement propriétaire. Elle peut alors :

• amortir la construction, selon les règles de droit commun — mais pas le terrain, qui demeure par nature non amortissable ;
• déduire les intérêts liés à un éventuel financement contracté pour payer le prix de levée d'option.

L'entreprise retrouve ainsi, à ce stade, un traitement fiscal proche de celui d'un propriétaire "classique".

Taxe foncière et CFE : qui paie quoi dans un crédit-bail immobilier ?

La taxe foncière, en principe due par le crédit-bailleur

La taxe foncière est due, en principe, par le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition — soit, pendant toute la durée du contrat de crédit-bail, le crédit-bailleur. Le contrat peut néanmoins prévoir que cette taxe (ainsi que d'autres charges) soit refacturée au crédit-preneur. C'est souvent le cas en pratique. 

La CFE, à la charge du crédit-preneur

La cotisation foncière des entreprises (CFE) concerne, quant à elle, l'entreprise qui exploite effectivement les locaux. Elle est donc généralement supportée par le crédit-preneur, puisque c'est lui qui exerce son activité dans l'immeuble.

Le crédit-bail immobilier est-il avantageux fiscalement par rapport à un achat direct ?

‍Cela dépend de chaque situation : le crédit-bail offre un financement à 100 % et une déduction des loyers, mais la fraction terrain non déductible et la réintégration fiscale à la levée d'option peuvent, selon les cas, rapprocher son coût réel de celui d'un achat classique financé par emprunt. Une comparaison chiffrée, contrat par contrat, reste nécessaire. En général, l'avantage fiscal se limite aux droits d'enregistrement. 

Peut-on sortir d'un crédit-bail immobilier avant son terme ?

‍Une sortie anticipée est généralement possible, mais elle est encadrée par les clauses du contrat et s'accompagne souvent de pénalités financières. Il est recommandé d'examiner ces clauses avant la signature, en anticipant les scénarios de sortie.

Le crédit-bail immobilier est-il ouvert aux professions libérales ?

‍Oui, sous réserve des conditions posées par chaque établissement de crédit-bail. Les modalités de déduction des loyers et de récupération de la TVA peuvent toutefois varier selon le régime d'imposition et l'assujettissement à la TVA propres à la profession exercée.

Pourquoi se faire accompagner par un avocat fiscaliste pour votre crédit-bail immobilier ?

Comme cet article s'efforce de le montrer, la fiscalité du crédit-bail immobilier repose sur des mécanismes précis : ventilation entre terrain et construction, calcul de la réintégration fiscale au moment de la levée d'option, régime de TVA applicable, traitement particulier en matière de droits d'enregistrement... Autant de paramètres qui, mal anticipés, peuvent avoir un impact significatif sur le coût réel de l'opération pour l'entreprise.

Un accompagnement par un avocat fiscaliste est particulièrement utile à deux moments clés : en amont de la signature du contrat, pour établir un tableau fiscal précis et vérifier les clauses relatives aux taxes et à une éventuelle sortie anticipée, et au moment de la levée d'option, pour sécuriser le calcul de la réintégration fiscale.